Vale a pena reformar um imóvel antes de colocá-lo para
alugar?
Quem tem um imóvel para alugar provavelmente já se fez essa
pergunta: vale a pena investir em uma reforma antes de anunciá-lo?
A resposta é: depende.
Nem toda reforma significa valorização e nem todo
investimento feito no imóvel será recuperado através do aluguel. Antes de
gastar, é importante entender o que realmente pode tornar aquele imóvel mais
atrativo, competitivo e fácil de alugar.
Em muitos casos, inclusive, pequenas melhorias podem trazer
mais resultado do que uma grande reforma.
Primeiro: olhe para o imóvel como um futuro inquilino
Depois de alguns anos, é natural que o proprietário se
acostume com determinados detalhes do imóvel. Uma pintura desgastada, tomadas
antigas, iluminação ruim, armários com pequenos defeitos ou acabamentos
ultrapassados podem parecer pouco importantes isoladamente.
Para quem está visitando o imóvel pela primeira vez, porém,
a percepção é diferente.
E no mercado de locação essa primeira impressão importa.
Quando um interessado compara dois imóveis semelhantes,
aspectos como conservação, limpeza, iluminação e acabamento podem influenciar
diretamente sua decisão.
Por isso, antes de pensar em uma grande reforma, a primeira
pergunta deveria ser:
O que hoje faria alguém desistir de alugar este imóvel?
Nem sempre é preciso reformar tudo
Um dos principais erros é acreditar que colocar um imóvel
para alugar exige uma transformação completa.
Na maioria das situações, o objetivo não deve ser deixar o
imóvel de acordo com o gosto pessoal do proprietário, mas torná-lo mais
agradável e competitivo para o público que se deseja atingir.
Uma pintura nova, por exemplo, pode transformar
significativamente a percepção de conservação sem exigir uma grande obra.
O mesmo acontece com pequenos reparos em portas, fechaduras,
torneiras, tomadas, iluminação, rejuntes, armários e outros pontos que
demonstram o cuidado que aquele imóvel recebeu ao longo do tempo.
São detalhes, mas juntos ajudam a construir uma percepção de
valor.
Quando uma reforma maior pode fazer sentido?
Existem situações em que pequenas melhorias já não resolvem.
Imóveis mais antigos podem apresentar ambientes e
acabamentos que ficaram muito distantes do padrão dos imóveis concorrentes.
Cozinhas, banheiros, pisos e iluminação são alguns dos pontos que podem pesar
bastante nessa comparação.
Nesse cenário, uma modernização pode ajudar a reposicionar o
imóvel no mercado.
Mas existe uma diferença importante entre reformar para
melhorar a competitividade e reformar simplesmente para deixar o imóvel
mais bonito.
Antes de realizar um investimento maior, é importante
avaliar o padrão do imóvel, sua localização, o perfil do público interessado e
principalmente os valores praticados em imóveis semelhantes.
Imagine investir R$ 50 mil em uma reforma e descobrir que
ela permite aumentar o aluguel em apenas R$ 200 ou R$ 300 por mês.
Talvez o investimento não faça sentido.
Agora imagine uma melhoria que coloque o imóvel em outro
nível de procura, reduza significativamente o tempo de vacância e ainda permita
trabalhar um aluguel mais interessante.
A análise muda completamente.
O imóvel também precisa conversar com seu público
Um apartamento compacto voltado para um jovem profissional
tem necessidades diferentes de um imóvel de alto padrão destinado a uma
família.
Por isso, não existe uma lista universal de reformas que
valorizam qualquer imóvel.
Quanto maior o investimento, mais importante é entender para
quem aquele imóvel será alugado.
Em determinados imóveis, uma boa climatização pode ser
extremamente valorizada. Em outros, marcenaria, iluminação, eletrodomésticos ou
determinados acabamentos podem fazer mais diferença.
A reforma precisa acompanhar o posicionamento daquele imóvel
no mercado.
Um caso real da Adim: quando retirar valorizou mais do
que acrescentar
Em uma avaliação realizada pela Adim, encontramos uma
situação que parece até contraintuitiva.
O imóvel estava mobiliado e, à primeira vista, isso poderia
ser entendido como um diferencial. Porém, ao avaliarmos o conjunto, percebemos
que aqueles móveis estavam causando justamente o efeito contrário: reduziam
a percepção de valor do imóvel.
Para trabalhar um valor de aluguel mais adequado ao
potencial daquele imóvel e à realidade do mercado, nossa orientação ao
proprietário foi retirar os móveis.
Ou seja, naquele caso, valorizar o imóvel não significava
reformar, comprar algo novo ou acrescentar mais itens. Significava retirar.
Esse exemplo mostra por que não existe uma fórmula pronta
para preparar um imóvel para locação. Mobiliado ou vazio, reformado ou
original, cada imóvel precisa ser analisado individualmente, considerando
localização, estado de conservação, público, concorrência e posicionamento de
preço.
No aluguel, às vezes valorizar não é colocar mais. É
saber o que tirar.
Cuidado com reformas muito pessoais
Outro ponto importante é evitar transformar um imóvel de
locação em um projeto excessivamente pessoal.
Cores muito específicas, revestimentos marcantes e soluções
feitas para um gosto particular podem aumentar o investimento sem
necessariamente aumentar o interesse pelo imóvel.
Para locação, normalmente vale buscar escolhas mais
atemporais, funcionais e capazes de conversar com diferentes perfis.
O objetivo é permitir que o futuro morador consiga olhar
para aquele espaço e imaginar a própria vida acontecendo ali.
Reforma também pode ajudar a diminuir a vacância
Existe ainda um custo que nem sempre aparece na conta: o
tempo que o imóvel permanece vazio.
Um imóvel anunciado por um valor incompatível com seu estado
de conservação pode passar meses no mercado.
E cada mês sem inquilino representa receita que deixou de
entrar.
Por isso, a conta de uma melhoria não deve considerar apenas
quanto o aluguel poderá aumentar. Também deve levar em consideração se aquele
investimento pode tornar o imóvel mais competitivo e reduzir seu período de
vacância.
Às vezes, investir para alugar melhor pode ser mais
interessante do que simplesmente tentar alugar mais caro.
Então, vale a pena reformar?
Pode valer muito a pena. Mas a decisão precisa ser
estratégica.
Antes de iniciar uma reforma, considere três pontos:
Estado atual: existem problemas ou sinais de desgaste
que prejudicam a percepção do imóvel?
Mercado: como estão os imóveis concorrentes na mesma
região e faixa de preço?
Retorno: a melhoria tem potencial para aumentar o
valor percebido, facilitar a locação ou reduzir a vacância?
Se a resposta estiver apenas na estética, talvez seja
necessário repensar o investimento.
Se estiver na capacidade de tornar o imóvel mais
competitivo, desejado e adequado ao seu público, a reforma passa a fazer muito
mais sentido.
Antes de reformar, converse com quem entende de aluguel
Uma avaliação profissional antes da reforma pode evitar
investimentos desnecessários.
Na Adim, somos especialistas em locação anual e acompanhamos
diariamente o que os inquilinos procuram, quais características aumentam o
interesse por um imóvel e quais fatores podem dificultar uma locação.
Antes de gastar com uma grande reforma, vale entender o
potencial do seu imóvel e quais melhorias realmente podem fazer diferença na
hora de colocá-lo no mercado.
Porque não se trata apenas de reformar para valorizar.
Trata-se de investir melhor para alugar melhor.
Adim Aluguéis. Amamos alugar.
